Почему Украина проигрывает в борьбе за инвестиции

Опубликованно 30.07.2018 05:22

Украинская гривна за 20 лет обесценился в 15 раз, и мы не знаем, какой курс будет завтра. Стоимость денег в стране остается очень высоким, ставка рефинансирования НБУ от 2 марта выросли на 17%. Выше нас только Аргентина, Суринам, Венесуэла, Конго, Гана, Гаити, Ангола, Иран, Мозамбик и в Египте. Доходность коммерческой недвижимости в Украине около 12 %, и это ниже, чем стоимость денег. Другими словами, вкладывать деньги в долг счета капитала не имеет смысла.

Потому что Польша и Чехия?

Два года наш фонд пошел на запад, ориентируясь на рынки Восточной Европы.. Мы нашли нише торговли недвижимостью "средний формат", что при относительно небольших вложениях дает хорошую прибыль. Это наш фокус.

По данным CBRE, международной консалтинговой компании в сфере недвижимости, объем сделок чешской коммерческой недвижимости прыгнул с около 2,8 млрд евро в 2015 году до 3,7 млрд евро в 2016 году.

Инвестиции в коммерческую недвижимость в Польше, по данным Colliers International, в 2016 году они были еще выше - 4,6 млрд евро. В 2017 году - уже превысило 5 млрд евро. Это самый большой за последние 10 лет. Польша уверенно занимает лидирующие позиции в регионе ЦВЕ (Центральной и Восточной Европы) с долей 40% от общего объема инвестиций.

Цифры рекордные для обоих государств, и прогнозы говорят о дальнейшем росте. Как им это удалось? Для того, чтобы интерес со стороны инвесторов должны совпасть ряд факторов: рост экономических показателей, доступного финансирования, отсутствие инфляционного давления, рынок прозрачным и благоприятные условия ведения бизнеса (рейтинг Doing Business). Польша и Чехия на данный момент отвечают этим критериям.

ВВП Чехии в 2016 году вырос на 2,3%, в 2017 году - 2,9%, дальнейшие ожидания CNB (Национальный банк Чехии) - 3,4% и 3,1% в последующие два года. Инфляция за последние пять лет, не превышает 2,5%, в то время как рост заработной платы (по самой низкой цене безработицы в европейском Союзе) и постоянная динамика экспортных рынках могут делать прогнозы инфляции почти консервативным.

Польша не отстает. Рост ВВП в 2016 году - 2,8%, в 2017 году - 2,7%, инфляция не превысила 1%, а в 2017-м - 2%. В целом, эти показатели соответствуют развитых странах Европейского Союза.

Прозрачность и благоприятные условия для ведения бизнеса - одна из "больных" тем не менее, для инвесторов с украинскими корнями. В ежегодном рейтинге Doing Business на 2018 год Польша занимает 27 место, Чехия - 30 из 190 стран. Для сравнения, их ближайших соседей Венгрии и Румынии имеют по 48 и 45 позиций, соответственно. Украина - на 76-й.

Есть и другие нюансы. В Венгрии, например, имеют место политические риски. В Чехии в основном только большая конкуренция политических сил, и отсутствие монополии на власть.

Проигрывает в сравнении с Польшей и чехией и странами Балтии. Я в двадцатку лидеров среди стран по легкости ведения бизнеса, но с большой демографической проблемы, что негативно отражается на рынке ритейла.

Есть и другой рейтинг, который напрямую связан с рынком недвижимости. Так называемая Прозрачность Global Real Estate Index (Глобальный индекс прозрачности в сфере недвижимости) показывает, что страны, которые предлагают наиболее благоприятные условия для инвестиций. Индекс включает в себя 109 рынках по всему миру и оценивает их прозрачность 139 показателей, связанных с процессами транзакций, правового и нормативного регулирования, корпоративного управления, производительность и так далее.

Польша - лидер из лидеров в регионе ЦВЕ, на рынке квалифицируется как прозрачный, а ближе к highly transparent - более прозрачной. В этой группе будут Германия, Франция и Великобритания. Чехия входит в десятку прозрачных экономик.

Украина никогда не падал, также в группу стран с "прозрачной" экономики. Вы зарегистрируетесь в категории Low - страны, "низкая прозрачность". И это, на мой взгляд, даже хорошо, учитывая, что ниже находятся Беларусь и Казахстан. Это так называемые рынки Opaque, что в одном из вариантов перевода звучит как "тьма".

По данным Global Competitiveness Report на 2017-2018 годы, в рейтинге стран в мире с точки зрения экономической конкурентоспособности Чехия занимает 31-е место среди 137 стран. За последние два года улучшил свои показатели на несколько пунктов. Польша занимает 39-е место. Для сравнения: в Украине еще не 81-я.

Самые выгодные предметы: как выбрать?

Когда вы входите в сделку, больше нас интересуют прибыльность и потенциал. Теперь наш фонд владеет четырьмя объектами коммерческой недвижимости в Польше и Чехии.

Торговые центры до 10 000 кв. метров - это ватерлинии, ниже которой крупные инвесторы - акулы рынка - не падают. То, что мы приобретаем, часто, не попадает в отчеты международных консультантов. Более мелкие районы, меньше конкурентов. Это наша стратегия.

Перечислите три фактора, которые оказали решающее влияние на решение о покупке.

Низкие процентные ставки по кредитам. Рефинансирования в Польше и Чехии, мы получаем курсу, близкому к 2% годовых (в евро). Также ставка снижается на EURIBOR, которая уже больше года отрицательный. Соответственно, наша ставка может быть даже ниже 2% годовых.

Высокая доходность с минимальными рисками . В эффективности наших проектов выше 10% годовых, в евро, риск значительно ниже, чем в Украине. Урожайность в Западной Европе следующее: около 6-7% годовых, а цена за 1 квадратный метр выше.

Хорошая ликвидность. Купить парки или торговые центры, малые размеры, дешево. В основном, это мероприятия, которые имели проблемы с управлением. Это наша стратегия. Мы делаем лучше, и кормить их ликвидности в процессе управления.

Каков результат? Инвестиции в Польше и Чешской республике в 2016-2017, они превзошли все наши ожидания. Здесь законы равны для всех, рынок - конкуренция, и от силы только один вопрос - "Как я могу помочь?". В начале казалось необычным. Сейчас мы успешно сотрудничаем с морских городов, где расположены наши объекты.

Наши товары нишу, они нуждаются в реконструкции, улучшения, идеи. Изучаем унаследовал наследство, договора, глядя на их способность минимизировать затраты и увеличить доходы, изменить методику расчета расходов для арендаторов, мы находим способы, чтобы поощрять новых арендаторов. Создаем свой авторский лист инновации в управлении коммерческой недвижимости.

На этом рынке есть объекты, которые нас интересуют, и в отношении которых мы ведем переговоры. Уже в этом году мы планируем приобрести не менее двух объектов.

Андрей Козин, Управляющий партнер Focus Estate Fund

Ранее сообщалось, что НБУ рассчитывает получить около $2 млрд долларов от МВФ в этом году.

Категория: Бизнес